잔금 부족액이 생겼을 때 필요금액을 정확히 계산하는 법
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잔금이 부족하다는 말은 단순히 매매가격에서 보유현금을 빼는 계산으로는 정확하지 않다. 잔금일에 실제 들어오고 나가는 돈을 같은 시점으로 맞춰야 필요한 금액을 현실적으로 잡을 수 있다.
잔금일에 지급할 금액부터 확정한다
매매계약서에서 이미 낸 계약금과 중도금을 제외하고 매도인에게 남아 있는 잔금을 확인한다. 잔금 외에 같은 날 필요한 중개보수, 등기·취득 관련 비용, 이사비 등도 별도 항목으로 둔다. 아직 확정되지 않은 비용은 예상액임을 표시해 확정금액과 섞이지 않게 한다.
같은 날 확보되는 돈을 구분한다
예금, 급여, 기존주택 매도대금, 보증금 반환처럼 잔금 전에 실제 입금되는 자금을 적는다. 날짜가 잔금 이후라면 보유자금으로 잡지 않고 자금 공백 항목으로 남긴다. 입금이 조건부이거나 상대방 지급에 의존한다면 확정 자금과 분리해 보수적으로 계산하는 편이 좋다.
기존 채무 상환액을 빠뜨리지 않는다
새 자금 조달과 동시에 기존 대출을 상환하거나 말소해야 한다면 그 금액도 현금흐름에 포함한다. 등기부 채권최고액과 실제 대출잔액은 다를 수 있으므로 기준일 현재 잔액을 따로 확인한다. 임차보증금 반환이나 다른 선순위 지급이 있다면 중복 계산하지 않도록 지급 순서를 정리한다.
순부족액은 검토용 필요금액이다
잔금일 총지출에서 그 시점까지 확실히 확보되는 자금을 빼면 우선적인 자금 공백을 볼 수 있다. 다만 이 숫자가 대출 가능금액을 뜻하는 것은 아니며 담보가치, 권리관계, 소득과 각 금융조건에 따라 실제 가능 범위는 달라질 수 있다. 상담 전에는 주소, 잔금일, 선순위 잔액, 보유자금과 필요금액을 함께 준비하는 편이 좋다.