다가구 담보검토에서 세대별 보증금을 빠뜨리면 생기는 문제
발행
다가구주택은 호실마다 세입자가 살지만 건물 전체가 하나의 등기로 묶이는 경우가 많다. 담보를 검토할 때는 각 세대의 계약을 모아야 건물에 얹힌 임대차 부담을 파악할 수 있다.
현황표는 호실별로 만든다
호수, 임차인, 보증금, 월세, 계약기간을 한 줄씩 적는다. 전입세대확인서와 임대차계약서, 실제 점유 상태가 서로 맞는지 확인한다. 공실이나 소유자 사용 호실도 비워 두지 말고 현황을 표시한다. 계약서상 호수와 현관에 붙은 호수가 다르면 두 표기를 함께 남기고 어느 공간인지 평면도에서 표시한다. 불법 증축이나 방 쪼개기가 의심되면 건축물대장과 현장을 대조해 세대 수부터 바로잡는다.
보증금 합계만으로 끝내지 않는다
전입일과 확정일자, 점유 시작일에 따라 임차인의 순위가 달라질 수 있다. 소액임차인 범위와 최우선변제 여부도 지역과 시점에 따라 따로 검토한다. 보증금을 전액 기계적으로 빼기보다 기존 담보권과 임차권의 순서를 함께 봐야 한다. 선순위 임차인을 가릴 때는 전입일만 보지 않고 실제 인도와 확정일자, 보증금 증액 시점을 구분한다. 갱신 뒤 늘어난 금액은 종전 보증금과 권리순서가 같다고 단정할 수 없다.
누락은 담보 여력을 왜곡한다
한 세대의 보증금이 빠지면 예상 환가대금에서 먼저 보호될 금액을 적게 계산할 수 있다. 계약 갱신으로 보증금이 올랐는데 옛 계약서만 제출하는 경우도 같은 문제가 생긴다. 임대인이 실제 받은 금액은 입금 내역과 영수증으로 보완한다. 계좌로 받은 금액이 계약서보다 적다면 월세 선납이나 수리비 정산이 있었는지 확인한다. 임차인의 확인 없이 임대인 장부만 고치지 말고 현재 반환해야 할 잔액을 당사자 자료로 맞춘다.
변경된 계약은 날짜까지 기록한다
새 임차인이 들어오거나 보증금 일부를 돌려줬다면 변경일과 잔액을 적는다. 묵시적 갱신 세대는 종료 통지 여부도 확인한다. 금융회사의 인정 방식은 권리순위와 지역, 담보 평가 기준에 따라 다를 수 있으므로 최신 자료로 상담해야 한다. 퇴거 예정 세대는 날짜도 함께 표시해 같은 날 여러 보증금이 나가는 상황을 미리 파악한다.