선순위 채무를 유지한 채 추가 자금을 검토할 때 잔액을 확인하는 법
발행
기존 주택담보대출을 갚지 않고 추가 자금을 알아보려면 선순위 채무가 지금 얼마나 남았는지부터 확인해야 한다. 등기부에 적힌 채권최고액은 실제로 갚아야 할 원금과 같지 않다. 최근 상환으로 원금이 줄었거나 한도거래의 사용액이 달라졌다면 두 숫자의 차이는 더 커진다.
등기부 숫자와 실제 잔액은 왜 다를까
근저당권의 채권최고액은 원금뿐 아니라 지연이자와 비용 등을 고려해 설정한 담보 한도다. 현재 원금잔액은 금융기관의 상환조회서나 잔액증명서로 확인한다. 공동담보라면 한 채무가 여러 부동산에 함께 설정됐는지, 일부 부동산을 빼는 조건이 있는지도 등기에서 살펴야 한다.
월 납입액도 빠뜨릴 수 없다
추가로 빌릴 금액만 계산하면 두 대출을 함께 갚는 부담을 놓치기 쉽다. 선순위의 원금, 금리, 남은 기간과 월 납입일을 적고 새 자금의 예상 상환액을 더한다. 소득에서 생활비와 정기지출을 뺀 금액으로 두 채무를 감당할 수 있는지 확인해야 한다.
세입자가 있다면 권리순서를 함께 본다
임차보증금은 단순히 전액을 일괄 차감하거나 아예 제외해서 계산할 항목이 아니다. 전입과 점유, 확정일자, 기존 근저당권의 접수일을 함께 놓아 순서를 확인해야 한다. 계약 갱신이나 보증금 증액이 있었다면 최신 계약서와 지급내역도 준비한다.
추가담보 상담에 필요한 네 가지
정확한 주소, 최신 등기사항증명서, 선순위 실제 잔액, 필요한 금액과 사용일을 먼저 정리한다. 후순위로 검토되는 범위는 주택가치와 권리관계, 상환여력, 취급업체 기준에 따라 달라진다. 기존 대출이 있다는 사실만으로 가능하거나 불가능하다고 단정하지 않고 실행비용과 두 대출의 총 월 부담까지 비교해야 한다.