공동명의 주택에 선순위 대출이 있을 때 잔액 확인법
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공동명의 집의 선순위 대출을 볼 때 '지분이 절반이니 대출도 절반'이라고 계산하면 실제 채무관계를 놓칠 수 있다. 등기상 담보와 대출약정을 각각 확인해야 한다.
등기부에서 근저당 설정을 확인한다
을구의 근저당권자, 채권최고액, 채무자와 접수순서를 확인한다. 공동소유자 전원의 지분이 담보에 들어갔는지 등기내용도 본다. 채권최고액은 실제 현재 대출원금과 같은 숫자가 아니다.
실제 잔액은 금융자료로 확인한다
기준일 현재 남은 원금은 금융기관 잔액확인 등 별도 자료에서 본다. 한도대출이나 여러 채무를 함께 담보한 구조는 단순 현재사용액만으로 부담을 설명하기 어려울 수 있다. 어느 채무가 해당 근저당에 연결되는지 확인한다.
차주와 공동소유자를 구분한다
주택이 부부 공동명의라도 대출 차주는 한 사람일 수 있고 공동채무일 수도 있다. 소유지분과 법적 채무비율을 자동으로 같다고 보지 않는다. 내부적으로 누가 원리금을 부담하는지도 자산관리 차원에서 별도로 기록할 수 있다.
추가 담보 검토는 전체 권리로 본다
선순위 실제 잔액뿐 아니라 임차보증금, 다른 근저당이나 압류 등이 있으면 함께 확인한다. 계산상 남는 담보가치가 곧 후순위 가능금액을 뜻하지 않는다. 상담 전 소유지분, 시세, 선순위 잔액과 필요한 금액을 같은 기준일로 정리하는 것이 좋다. 공동명의자 중 한 사람이 선순위 채무자가 아니더라도 담보제공과 향후 말소절차에 필요한 동의가 있는지 확인할 수 있다. 선순위 잔액 확인일과 상담일이 멀다면 그 사이 추가상환·사용 여부도 다시 점검한다.