기존 대출을 다른 사람이 면책적으로 인수하면 근저당은 자동으로 유지되나

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아파트 소유자가 다른 사람의 채무를 담보해 주고 있었다면, 채무자를 교체했다는 설명만 듣고 담보가 그대로 남는다거나 자동으로 없어졌다고 단정하면 안 된다. 민법459조는 전채무자에 대한 보증과 제삼자 제공 담보의 소멸을 정하면서, 보증인이나 담보제공자가 채무인수에 동의한 경우에는 예외를 둔다. 본인이 담보제공자라면 그 동의 여부가 실제 권리 검토의 핵심 자료다.

누가 빚을 지고 누가 집을 냈는지부터 그린다

가상의 경우 갑은 아파트 지분 소유자, 을은 기존 채무자, 병은 채무를 넘겨받을 사람이라고 하자. 갑의 담보를 을 자신의 담보와 같은 것으로 적지 않는다. 병이 돈을 대신 납부했다는 사실만으로 면책적 채무인수가 완료된 것도 아니다. 기존 채무자를 빼는 인수인지, 기존 채무자가 남는 다른 구조인지, 채권자의 승인·계약 내용은 무엇인지 확인한다.

이 글은 면책적 채무인수에 따른 제삼자 담보의 문제를 다룬다. 일반적인 후순위 추가 차입, 새 대출로 옛 채무를 갚는 대환, 단순한 자동이체 계좌 변경까지 모두459조의 채무인수로 취급하지 않는다. 형식상 명칭보다 실제 계약 구조와 당사자 관계가 먼저다.

예전에 한 동의를 새 채무자 동의로 넓히지 않는다

처음 을의 채무를 담보하겠다고 서명한 서류와 병의 인수에 동의한 자료는 확인할 대상이 다르다. ‘가족이 대신 갚기로 했다’는 연락이나 채권최고액이 변하지 않았다는 사정만으로 갑의 인수 동의를 추정하지 않는다. 담보제공자, 대상 채무, 인수인, 동의 문서의 범위·일자와 실제 등기를 함께 검토한다. 구체적인 동의의 성립·효력은 해당 서류를 본 전문가에게 판단받을 사항이다.

지분으로 자금을 추가 신청하려면 기존 담보의 현재 상태를 먼저 확인해야 한다. 동의가 없으니 등기상 근저당을 임의로 지워 계산하거나, 남은 등기만 보고 법률상 채무 전부가 계속 담보된다고 확정하지 않는다. 소멸 여부 확인과 말소 완료는 구분해 담당 기관에 물어야 한다.

확인된 담보 상태를 토대로 본인 소유 아파트 지분의 신규 자금이 필요한 경우에는 지분 자금 상담에서 준비할 현재 권리정보를 볼 수 있다. 이 매체와 한모금은 소유·운영 관계이며 이 연결은 대출중개 서비스 홍보다. 법적 동의 여부를 상담폼이 대신 판정한다는 뜻이 아니고, 실제 취급 가능성과 조건은 자료 확인·심사 후 정해진다.

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