이혼 협의 중 공동명의 주택의 상담 전 정리할 권리관계
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이혼을 협의 중인 공동명의 주택은 앞으로 누가 집을 가져갈지와 현재 누가 어떤 권리를 갖고 있는지가 다를 수 있다. 상담은 미래 합의안이 아니라 현재 등기와 채무관계에서 시작해야 한다.
현재 소유지분을 최신 등기로 확인한다
갑구에서 부부 각자의 현재 지분을 확인한다. 협의서에 한 사람이 집을 갖기로 했더라도 소유권이전등기가 끝나기 전까지는 등기상 권리상태가 그대로일 수 있다. 재산분할 합의와 실제 등기 완료시점을 구분한다.
대출 채무자와 담보제공자를 분리한다
선순위 대출이 있다면 실제 차주가 누구인지, 공동채무나 보증관계가 있는지 약정자료로 확인한다. 공동명의라고 대출잔액이 지분율대로 자동 나뉘는 것은 아니다. 근저당 채권최고액과 실제 잔액도 별도 숫자로 본다.
점유·임차관계와 필요자금을 정리한다
부부 중 누가 거주하고 있는지, 세입자가 있다면 보증금과 계약기간을 확인한다. 지분정리나 대환, 정산을 위해 필요한 금액이 있다면 목적별로 구분한다. 분할 합의가 미확정인 돈을 확정 필요금액처럼 계산하지 않는 편이 좋다.
법률합의와 금융검토를 분리한다
이혼·재산분할의 법적 효과는 법률전문가와 확인해야 할 영역이고 담보 상담은 현재 권리와 채무를 바탕으로 금융 가능성을 보는 영역이다. 서로 다른 절차를 혼동하면 '대출이 되면 지분정리가 끝난다'는 식의 잘못된 기대가 생길 수 있다. 확정된 합의와 등기계획이 생긴 뒤 필요한 금융조건을 다시 확인하는 편이 안전하다. 특히 한쪽이 단독으로 매도·대환을 추진하려는 경우 현재 지분상태에서 가능한 절차인지 먼저 확인하는 것이 중요하다.