아파트와 주거용 오피스텔의 담보검토 항목이 다른 이유
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아파트처럼 생활하는 주거용 오피스텔이라도 담보 검토에서 같은 유형으로 취급된다고 단정할 수 없다. 공적 장부의 용도와 가격을 판단하는 자료가 달라 금융회사별 기준에도 차이가 생긴다.
건축물대장의 용도를 먼저 본다
실제 거주 중이라는 사실만으로 건축물의 법적 용도가 바뀌지는 않는다. 오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 표시되는 경우가 많으므로 전유부 용도와 위반건축물 표기를 확인한다. 아파트는 동과 호수, 대지권 표시가 등기와 맞는지 대조한다. 오피스텔이 실제 주거에 쓰여도 공부상 용도와 세금 처리, 임대차 신고가 모두 아파트와 같다고 보기는 어렵다. 전입 가능 여부에 관한 관리규약이나 분양계약의 제한도 확인할 자료가 된다.
가격을 뒷받침하는 자료가 다르다
아파트는 같은 단지와 평형의 실거래가, 시세 자료가 비교적 풍부하다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 향과 층, 면적에 따라 거래가 적어 평가 폭이 커질 수 있다. 최근 거래가 없으면 임대료나 주변 유사 건물 자료가 보조자료가 된다. 거래 사례를 고를 때는 계약일뿐 아니라 전용면적과 층, 방향, 임차인 승계 여부를 맞춘다. 업무용으로 거래된 호실의 가격을 주거용 호실에 그대로 적용하면 실제 평가와 차이가 커질 수 있다.
임대차와 관리비 구조를 확인한다
주거용 오피스텔은 전입신고 여부와 보증금뿐 아니라 부가세 처리나 사업자 주소 사용 흔적도 살필 수 있다. 아파트도 임차인이 있다면 대항력과 확정일자, 보증금 규모를 함께 확인한다. 관리비 체납이나 주차 조건은 매각 가능성에 영향을 줄 수 있다. 오피스텔의 관리비에는 주거와 무관한 공용서비스 비용이 포함될 수 있다. 장기간 체납 여부와 사용승인 뒤 하자, 주차권 수량을 확인하면 추후 매각할 때의 수요도 가늠할 수 있다.
상담 전 주소를 정확히 전달한다
유형만 말하기보다 도로명주소와 동호수, 전용면적을 준비한다. 등기사항증명서와 건축물대장, 임대차계약서를 함께 보면 서류 간 불일치를 빨리 찾을 수 있다. 실제 취급 여부와 조건은 금융회사 평가와 권리관계에 따라 달라진다.