토지에 저당권을 설정한 뒤 새 건물을 지으면 건물도 함께 경매하나

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토지에 저당권을 설정한 뒤 그 설정자가 새 건물을 지었다면 저당권자는 토지와 함께 건물의 경매도 청구할 수 있다. 다만 민법 제365조는 그 건물의 경매대가에는 우선변제를 받을 권리가 없다고 구별한다. 함께 경매한다는 말과 건물에도 같은 저당권이 생겼다는 말은 다르다.

설정 당시와 신축 이후의 소유자를 연결한다

먼저 토지의 저당권 설정 시점과 설정자, 건물의 축조 시점 및 축조 주체를 시간순으로 놓는다. 조문은 토지 저당권 설정 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우를 정한다. 건물 소유자가 다르거나 기존 건물을 다시 지은 복잡한 상황까지 주소가 같다는 이유로 같은 결론을 내리지 않는다.

토지 등기, 건물 등기와 건축 관련 자료를 같은 필지에 연결한다. 실제 검토에서는 신축 시기와 소유관계에 이견이 있을 수 있으므로 문서별로 확인되는 사실과 전달받은 설명을 나누어 둔다.

함께 파는 범위와 돈을 먼저 받는 범위를 나눈다

가상의 진행표에 ‘토지 저당 설정 → 설정자의 건물 신축 → 경매 검토’가 이어진다고 하자. 이때 표에는 경매 대상이 되는 토지·건물을 나열하는 칸과 각 매각대가에 주장하는 권리의 칸을 따로 둔다. 토지와 건물의 가격을 합한 뒤 그 전부가 토지 저당권자의 우선변제 재원이라고 계산하면 제365조의 단서를 놓친다.

반대로 건물에 우선변제권이 없다는 이유로 건물 관련 경매 청구도 전혀 불가능하다고 단정하는 것 역시 다르다. 조문이 두 효과를 별개로 정하고 있기 때문이다. 실제 배당은 다른 권리와 집행비용, 사건의 법률관계도 함께 보아야 한다.

매수·자금 계획에는 확인된 사건 자료를 쓴다

신축 건물만 담보가 없다는 설명을 들어도 토지 담보와 경매 범위를 따로 확인한다. 토지와 건물을 함께 사려는 사람은 각각의 권리 정리 조건, 매각 대상과 사건자료를 전문가에게 제시해야 한다. 이 글은 제365조의 일괄경매 청구와 우선권의 차이에 관한 안내다. 부합물·종물의 담보효력, 법정지상권 또는 개별 낙찰자의 인수부담을 일괄 판단하는 설명은 아니다.

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