담보주택이 훼손돼 가치가 줄면 저당권자는 원상회복이나 추가담보를 청구하나

발행

저당권설정자의 책임 있는 사유로 담보물 가치가 현저히 줄었다면 저당권자는 원상회복 또는 상당한 담보 제공을 청구할 수 있다. 민법 제362조의 저당물 보충 규정이다. 부동산 시세가 조금 내렸다는 관찰이나 대출기관의 새 평가액만으로 모든 요건이 갖춰졌다고 보면 안 된다.

가치 감소와 그 원인을 나누어 확인한다

조문은 저당권설정자의 책임 있는 사유와 현저한 가액 감소를 함께 요구한다. 건물 일부를 철거하거나 훼손했다는 설명을 들었다면 무엇이 언제 바뀌었는지, 누가 어떤 경위로 한 일인지, 가치에 어떤 영향을 주는지 자료를 구분한다. 일반적인 시장가격 변동과 특정 행위로 담보물이 줄어든 상황을 같은 칸에 넣지 않는다.

확인 자료에는 저당권의 목적물, 행위 전후 상태, 공사·철거 기록, 평가 근거와 기준일 등이 포함될 수 있다. 사진은 변화 상태를 보여주지만 귀책사유나 현저한 감소의 법적 판단을 혼자 완성하지 않는다.

원상회복과 추가담보는 청구 내용을 특정해야 한다

가상으로 담보 건물의 일부 시설이 제거됐다는 상황이라면, 원래대로 복구할 수 있는지와 다른 상당한 담보를 제공할 수 있는지는 다른 대응안이다. 저당권자가 무엇을 근거로 어느 조치를 요구하는지 문서로 확인해야 한다. 임의 금액을 넣어 ‘평가액 차이 전부를 현금으로 내야 한다’는 산식으로 만들지 않는다.

제362조의 청구는 대출잔액 전액을 즉시 상환해야 하는지라는 질문과도 구별된다. 기한의 이익이나 계약상 상환 요구가 문제되면 약정과 관련 규정을 따로 검토한다. 보충 요구를 받았다는 사실만으로 모든 경우의 즉시상환 결론을 내릴 수는 없다.

담보물 변경 계획 단계에서 먼저 질문한다

소유자가 철거·증축·설비 반출을 계획한다면 현재 담보 설정 약정의 관련 조항을 확인하고 금융기관에 필요한 절차를 문의한다. 다툼이 생기면 저당권자 요구서와 상태·평가 자료를 갖춰 법률 검토를 받는다. 이 글은 저당물 보충 청구의 법정 요건을 설명하며 개별 공사 허용 여부, 담보평가액 또는 특정 채권자의 청구 타당성을 판정하지 않는다.

출처와 확인일