저당부동산의 제3취득자가 변제하고 말소를 요구하는 권리는 차주와 같은가

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저당부동산의 소유권·지상권·전세권을 취득한 제3자는 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있다. 민법 제364조가 정한 권리다. 부동산을 취득했다는 사실만으로 원래 차주의 모든 채무를 인수한 것과 같다고 이해하면 안 된다.

사람의 채무와 부동산의 부담을 다른 선으로 그린다

가상의 차주 A가 자기 부동산에 저당권을 설정한 뒤 B가 그 부동산을 취득했다고 하자. A와 채권자 사이의 채무관계, B가 취득한 권리와 그 부동산에 남아 있는 저당권을 나누어 표시한다. B의 취득만으로 채무자 변경 승인까지 완료됐다고 쓰지 않는다. 채무인수 약정이 실제로 있다면 그 내용과 효력은 별도로 검토한다.

제364조는 소유권 취득자뿐 아니라 지상권 또는 전세권 취득자도 대상으로 적고 있다. 따라서 소유자 이름만 보고 이 규정을 검토할 사람의 범위를 정하지 말고 자신이 어떤 권리를 취득했는지 특정해야 한다.

변제할 채권을 현재 자료로 확인한다

조문이 말하는 대상은 그 부동산으로 담보된 채권이다. 채권자 이름과 권리 이전 내역, 담보 종류·범위, 채권의 현재 상태를 확인한다. 등기부의 채권최고액이나 오래된 대출잔액 한 숫자를 곧바로 송금액으로 쓰지 않는다. 보통 저당권인지 근저당권인지, 채무 확정 등 별도 쟁점이 있는지도 문의한다.

금액을 확인하는 창구와 실제 변제를 받을 권한, 지급 후 권리 정리에 필요한 자료를 공식 경로로 대조한다. 낯선 연락처가 제시한 계좌로 먼저 보낸 뒤 소멸 여부를 묻는 순서로 진행하지 않는다.

변제와 등기 정리의 완료를 각각 남긴다

준비표에는 취득 권리, 담보채권 확인 자료, 변제 내역과 저당권 소멸·말소를 확인할 후속 자료를 둔다. 법률상 소멸을 청구할 수 있는 지위와 등기부에서 말소가 완료된 상태는 구별한다. 이 글은 제3취득자의 법정 변제권을 설명하며 개별 변제액, 원래 차주의 면책이나 매매 당사자 사이의 최종 정산액을 결정하지 않는다.

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