부동산 계약서의 위약금은 손해배상 예정액으로 추정되나

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부동산 계약서에 위약금이 적혀 있다고 해서 계약금 해제와 손해배상, 별도 제재금이 모두 같은 뜻인 것은 아니다. 먼저 어떤 의무를 지키지 않았을 때 어떤 금액을 지급하기로 했는지 문구를 확인해야 한다. 단어 하나만 보고 계약금의 배액이나 전체 손해액이 자동으로 확정된다고 생각하면 분쟁의 쟁점을 놓치기 쉽다.

위약금은 손해배상액의 예정으로 추정된다

민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 대한 손해배상액을 미리 정할 수 있도록 하고, 위약금 약정은 그 예정으로 추정한다고 정한다. 실제 손해액을 나중에 일일이 계산하는 문제와 계약에서 미리 정한 배상액의 효과를 구분하는 규정이다. 다만 추정이라는 표현은 계약의 구체적인 취지까지 어떤 경우에도 바꿀 수 없다는 확정 규칙과 다르다.

따라서 ‘위약금’이라는 제목만 따로 떼어 읽지 않는다. 채무불이행 사유, 지급 대상, 계산 기준과 비율, 계약금 처리 문구, 다른 손해배상 약정이 어떻게 연결되는지 계약서 전체를 본다. 특별한 위약벌 성격 등이 다투어지는 계약은 명칭을 바꾸어 단정하지 말고 해석을 확인해야 한다.

감액 가능성과 임의 감액은 다르다

제398조는 손해배상 예정액이 부당하게 과다하면 법원이 적절히 줄일 수 있는 규정을 둔다. 이 문구를 근거로 지급 의무자가 원하는 비율만 일방적으로 빼고 나머지를 확정액으로 통보할 수 있다는 뜻은 아니다. 감액 요건의 판단과 합의 여부는 별도다.

같은 조문은 손해배상액을 정해 두었더라도 이행 청구나 계약해제에 영향을 미치지 않는다고 정한다. 그러므로 위약금을 적었다는 사실만으로 계약을 이행해 달라는 요구가 언제나 사라지는 것도 아니다. 실제로 어떤 권리를 행사할 수 있는지는 위반 내용과 다른 적용 규정을 함께 보아야 한다.

계약을 검토할 때는 위반한 의무, 관련 조항의 원문, 돈을 주고받은 내역, 상대방 요구를 한 묶음으로 보관한다. ‘계약금 포기’와 ‘채무불이행 손해배상’을 같은 정산 칸에 넣지 않는 편이 좋다. 각 금액의 근거를 분리해야 같은 손해를 중복 계산하거나 서로 다른 제도를 한 문장으로 판단하는 일을 줄일 수 있다.

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