신탁등기 부동산, 위탁자와 수탁자 중 누구를 확인해야 할까?
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신탁등기가 된 부동산에서는 위탁자가 건물을 사용하거나 임대료를 받고 있어도 등기상 명의와 처분 권한은 별개일 수 있다. 계약이나 담보 상담 전에 수탁자와 신탁 내용부터 확인해야 한다.
등기부에서는 수탁자를 확인한다
갑구의 신탁 표시와 소유권 이전 내역을 보면 현재 수탁자가 누구인지 알 수 있다. 위탁자는 신탁재산을 맡긴 사람이지 항상 계약 체결권자인 것은 아니다. 신탁회사의 정확한 법인명과 신탁등기 접수일을 적어 둔다. 등기부의 신탁 문구에는 원부 번호가 표시되므로 해당 원부까지 발급해 같은 부동산인지 대조한다. 위탁자가 바뀌거나 신탁계약이 변경된 이력이 있다면 최신 변경내용이 포함됐는지도 확인한다.
신탁원부가 핵심 자료다
신탁원부에는 신탁 목적, 수익자, 재산 관리와 처분 방법이 적혀 있다. 임대차나 매매, 담보 제공에 수탁자 또는 우선수익자의 동의가 필요한지 확인한다. 등기부 요약만으로는 이런 제한을 모두 알 수 없다. 우선수익자가 여러 명이면 순위와 수익한도액을 각각 적는다. 매매대금이나 보증금을 어느 계좌로 지급하도록 정했는지도 원부와 수탁자 안내가 서로 같은지 살펴야 한다.
위탁자의 설명만 믿고 계약하지 않는다
위탁자가 실질적 소유자라고 말해도 수탁자 명의의 동의서나 계약 권한을 확인해야 한다. 보증금 입금 계좌가 누구 명의인지도 계약서와 맞춰 본다. 권한 없는 상대와 체결한 계약은 보증금 보호나 처분 단계에서 문제가 될 수 있다. 수탁자 동의서에는 대상 계약과 금액, 계약 당사자, 유효기간이 특정돼 있는지 본다. 과거 임대차에 발급된 동의서를 새 계약에도 쓸 수 있다고 생각하지 말고 수탁자에게 재확인한다.
상담에는 원부와 동의 조건을 가져간다
등기사항증명서, 신탁원부, 예정 계약서와 수탁자 안내문을 함께 준비한다. 우선수익권 금액과 기존 채무도 가능한 범위에서 확인한다. 실제 담보 취급 가능성은 신탁계약 내용과 수탁자의 승인 절차에 따라 달라진다. 상담을 받을 때에는 원부의 필요한 부분을 빠뜨리지 말고 동의가 필요한 행위와 접수 순서를 질문한다.