대환 전에 먼저 볼 것은 기존 채무의 중도상환비용
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새 대출의 금리가 낮아 보여도 기존 채무를 끝낼 때 드는 비용이 크면 대환 효과가 작아질 수 있다. 먼저 기존 약정서에서 중도상환 비용이 남아 있는지 확인해야 손익을 제대로 계산할 수 있다.
기존 계약에서 세 가지를 찾는다
중도상환수수료율, 부과되는 기간, 시간이 지날수록 줄어드는 방식인지 확인한다. 일부만 갚을 때와 전액 상환할 때 계산 기준이 같은지도 본다. 고객센터에 예상 상환일을 말하고 당일 상환예상액을 요청하면 가장 정확하다. 상환예상액에는 조회일부터 실제 송금일까지 붙는 이자가 반영되는지 묻는다. 자동이체 직후 대환하면 원리금이 중복 출금될 수 있으므로 기존 금융기관의 정산 방식과 환급 시점도 확인한다.
새 대출에 드는 비용을 더한다
인지 비용이나 담보 설정 관련 비용, 기존 설정 말소 비용처럼 실행 때 나가는 돈을 모은다. 상담 과정에서 별도 수수료를 요구받으면 비용의 명칭과 법적 근거를 확인해야 한다. 고객에게 중개수수료를 요구하는 경우에는 등록업체인지부터 다시 살핀다. 새 계약에서 담보권을 다시 설정하면 채권최고액과 법무 절차가 달라질 수 있다. 비용을 한꺼번에 제시받았다면 세금, 등기 실비, 법무 보수를 분리한 견적을 요청한다.
절감액은 남은 기간으로 계산한다
현재 원금에 단순히 금리 차이를 곱하면 실제 절감액과 어긋난다. 원금이 매달 줄어드는 상환방식이라면 기존 대출과 새 대출의 월별 원리금표를 비교한다. 대환 후 만기가 길어지면 월 부담은 내려가도 총상환액은 늘 수 있다. 절감액 표에는 대환하지 않았을 때의 원금 잔액과 새 계약의 같은 달 잔액을 함께 넣는다. 월 납입액만 낮아지고 원금 감소가 느려지는 구조라면 단기 체감과 장기 비용의 결론이 다를 수 있다.
손익분기 시점을 확인한다
대환 비용을 매달 줄어드는 이자액으로 나누면 비용을 회수하는 데 걸리는 대략의 기간을 알 수 있다. 그 전에 매도하거나 다시 상환할 계획이라면 대환이 불리할 수 있다. 숫자 비교에는 같은 원금, 같은 만기 또는 실제 예상 보유기간을 사용한다. 손익분기 뒤에도 주택을 보유할 가능성이 낮다면 비용을 회수하지 못할 수 있으므로 매도계획을 먼저 반영한다.