매매계약 후 매도인이 사망하면 계약상 의무도 없어지나

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부동산 매매계약을 체결한 뒤 잔금 전에 매도인이 사망했다면 계약을 처음부터 새로 써야 하는지 고민하게 된다. 사망했다는 사실만으로 기존 매매계약의 권리와 의무가 모두 사라지는 것은 아니다. 먼저 이미 체결된 계약과 상속으로 이어지는 법률관계를 나누어 확인해야 한다.

소유권뿐 아니라 재산상 계약 의무도 확인한다

민법 제1005조는 상속개시 때 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 원칙을 두고, 그 사람에게만 전속하는 것은 예외로 정한다. 부동산 매매에서는 목적물에 관한 권리뿐 아니라 대금 수령과 이전 의무 등 기존 계약관계가 남아 있는지를 검토해야 한다. ‘서명한 사람이 사망했으니 계약이 자동 취소됐다’는 한 문장으로 정리해서는 안 된다.

물론 이 원칙만으로 누가 최종 상속인이며 누가 어느 문서에 서명할지를 바로 확정할 수는 없다. 상속포기와 한정승인 같은 선택이 문제될 수 있고, 제1042조는 상속포기의 효력이 상속개시 시점으로 소급한다고 정한다. 단순히 가족 한 명이 연락해 왔다는 이유로 그 사람을 유일한 계약 승계자로 취급하면 위험하다.

계약을 보존하고 이행 상대방을 확정한다

매수인은 원래 계약서와 특약, 계약금·중도금 지급증빙, 당사자 사이 연락을 그대로 보관한다. 사망 전 이뤄진 이행과 사망 후 새로 요구받은 변경 사항을 구분한다. 상속관계와 관련 절차가 정리되는 데 시간이 필요하다면 잔금 및 이전 일정의 처리 방법을 서면으로 협의하고, 임의로 계약 당사자 이름만 바꾸지 않는다.

대금을 새 계좌로 보내라는 요구가 오면 수령 권한과 필요한 합의를 확인해야 한다. 상속인들 사이의 내부 약속이 매수인에게 제시할 권한 증빙을 모두 대신하는 것은 아니다. 계약을 해제하거나 다시 체결할 필요가 있는지도 권리 승계와 원래 계약 조건을 검토한 뒤 판단한다.

상속 승인·포기에는 민법 제1019조에 따른 기간과 예외가 있으므로 유족에게 성급히 처분을 요구하는 것도 피해야 한다. 실제 일정은 관련 가족관계 자료, 법원 절차와 등기 실무를 확인할 담당자와 정한다. 사망 사실, 계약 존속, 최종 이행 담당자를 각각 확인하는 것이 거래를 이어 갈 수 있는 출발점이다.

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